מחקרי שוק

מחקר שוק – רקע כללי

מחקר שוק שביצענו מראה כי ב- 20 השנים האחרונות גדל שיעור הקשישים בישראל (גילאי 75+) מ- 3.8% ל- 4.8%  וב- 20 השנים הקרובות שיעורם באוכלוסייה צפוי להגיע ל- 7.3%. מבחינה אבסולוטית מצטרפים לאוכלוסיית הגיל הזאת בין 5-10 אלפים איש מידי שנה ומספרים אלה צפויים לעלות ל-20 ו-30 אלף מצטרפים מידי שנה.

כאשר מרחיבים את ההסתכלות לגילאי 65+, ב- 2017 חיו בישראל כמיליון אנשים והמספר צפוי לשלש את עצמו בחמישים שנים הקרובות.

שני המניעים לקצב הגידול באוכלוסייה המבוגרת הם הגידול הטבעי באוכלוסייה, ישראל עדיין נהנית משיעור ילודה גבוה יחסית לעולם המערבי, ועלייה משמעותית בתוחלת החיים.

הגידול הצפוי באוכלוסייה המבוגרת בישראל מביא איתו אתגרים רבים בתחומים של סיעוד, בריאות וטיפול באוכלוסייה הזאת. מבחינתנו הדבר מהווה הזדמנות לגדול, לקחת בעלות על התחום ולבנות רגל נוספת, צרכנית, למזון הרפואי של אבוט.

אופן הטיפול באוכלוסייה המבוגרת:

ככלל, מדיניות משרד הרווחה מוגדרת כ”הזדקנות במקום”, כלומר לתת לאזרח הותיק את האפשרות להשאר בביתו ככל שהדבר ניתן ע”פ רמת תפקודו ובסיוע ולהימנע מהעברותו למסגרת מוסדית. במסגרת מדיניות זו פיתח משרד הרווחה מערכת שירותים בקהילה שנועדה לסייע לאזרח הותיק לשפר את תפקודו האישי והחברתי, השירותים ניתנים ע”י המגזר השלישי במימון ופיקוח משרד הרווחה.

מחקר שוק - אופן טיפול באוכלוסיית הגיל השלישי בישראל

כיום ישנם שלושה אפיקים עיקריים בהם מטפלים באוכלוסייה המבוגרת:

  • טיפול בקהילה – מרבית האוכלוסייה המבוגרת היום נשארת בבית. כל זמן שאין צורך בהתערבות רפואית או סיעודית מיוחדת האנשים ממשיכים את חייהם תוך הסתייעות בקרובי משפחה. כ- 95% מכלל האוכלוסייה המבוגרת נשארת בביתה. טיפול סיעודי בקהילה ממומן ע”י ביטוח לאומי
  • בתי אבות סיעודיים – בתי האבות הסיעודיים מיועדים לקשישים אשר אינם יכולים להמשיך בשגרת חייהם וצריכים סיוע סיעודי צמוד. כיום כ- 3% מאוכלוסיית הקשישים בישראל נמצאת בבתי האבות הסיעודיים. טיפול סיעודי בבתי אבות ממומן ע”י משרד הבריאות (סך המימון נקבע על פי תלות בהכנסות ובמצב הסוציואקונומי)
  • דיור מוגן – דיור מוגן מייצג מודל, לצורת מגורים ארוכת טווח בקהילה. הוא משמש אלטרנטיבה למסגרת המוסדית-הקלאסית (בתי אבות), שומר על האוטונומיה והעצמאות של האזרחים הוותיקים בקהילה ומעניק להם יתרונות בכוח המיקוח ובחופש הבחירה. מסגרת זו מיועדת לדיירים מגיל 60 ומעלה עצמאיים, חופשיים בדעותיהם הזכאים לקבל החלטות ולנהל אורח חיים אוטונומי על פי תפיסתם, הבנתם ובחירתם. ההערכה היא שיש כיום ב- 23.5 אלף דיירים בדיור מוגן פרטי וציבורי.
סוגי הטיפול הסיעודי הציבורי

בטבלה זו דיור מוגן מוגדר כאשפוז סיעודי

מחקר שוק – תוכן עניינים

טיפול בקהילה – סקירת רקע

שירותי סיעוד בקהילה

כ-80% מכלל האזרחים הנזקקים לסיוע סיעודי מטופלים בקהילה.

שירותי הסיעוד המוענקים למטופלים כוללים טיפול אישי (עזרה ברחצה, הלבשה, האכלה וכו’), עזרה בתחזוקת משק בית, סידורים מחוץ לבית כגון: קניות, הבאת תרופות, ליווי לבדיקות רפואיות ולשאר סידורים מחוץ לבית.

שירותי הסיעוד מתחלקים לשלושה תחומים עיקריים:

  1. שירותי סיעוד על פי חוק ביטוח לאומי

    החברות העיקריות המספקות שירותי סיעוד דרך המוסד לביטוח לאומי (מל”ל) החל ממכרז בשנת 2009 הן מטב סיעוד, א.ש סיעוד ורווחה, עמל, עמותת בבית, דנאל, מתן חן, מסר סיעוד ורווחה ותיגבור סיעוד וכוח אדם.
    ממועד סיום תקופת המכרז (2014), ועדת המכרזים של המל”ל האריכה מספר פעמים את ההתקשרות עם נותני שירותים לטיפול אישי בבית, כאשר הארכה האחרונה הינה עד ליום 31 במרץ 2019. המל”ל הינו הלקוח העיקרי של החברות הללו. ברחבי הארץ פועלות כיום כ -340 וועדות מקומיות מקצועיות המטפלות בכ -173,000 (בסוף שנת 2017 ) זכאים המקבלים שירות מכ -150 גופים מורשים.
    זכאות לגמלת סיעוד נקבעת על פי חוק הביטוח הלאומי על פי מידת תלותו של המבוטח בעזרת הזולת לביצוע פעולות היום-יום או במידת ההיזדקקות להשגחה.
    זכאותו של המבוטח כוללת את היקף שעות הטיפול להם המטופל זכאי. לאחר קבלת הזכאות, המבוטח זכאי לקבל שירותי סיעוד כאשר גמלת הסיעוד משולמת ישירות לספק שירותי הסיעוד ע”י מל”ל

  1. הקרן לרווחה לנפגעי שואה
  • שירותי סיעוד בהיקף של 9 שעות שבועיות לנפגעים אשר הוגדרו כזכאי גמלת סיעוד מביטוח לאומי ברמות הסיעוד הגבוהות, ועומדים בקריטריונים של הקרן לרווחת נפגעי שואה.
  • שעות טיפול המכוונות סיוע קצר מועד ומיועדות לנפגעי שואה שאינם זכאים לחוק סיעוד אשר אושפזו ולאחר השחרור מבית החולים יוצאים לקהילה ללא יכולת לטפל בעצמם. מתן העזרה הינו מיידי עם השחרור מבית החולים ובהיקף של 50 שעות חודשיות לתקופה של עד חודשיים.
  • מתן סיוע קצר מועד מהקרן מותנה במתן שירותי טיפול ביתי (טרום סיעוד) בהיקף של 6 שעות שבועיות במימון החברה, עד להכרעת הביטוח הלאומי בדבר זכאות לגמלת סיעוד.
  1. שירותי סיעוד פרטי- לרוב ע”י עובדים זרים-
  • שירותי סיעוד בבית- מיועד לקשישים אשר אינם זכאים לשירותי סיעוד דרך המל”ל או לכאלה שמעוניינים בשעות סיעוד מעבר לאלה המוקצות להם
  • שירותי סיעוד ושמירות (השגחות) פרטיות בבתי חולים –שירות שמירות פרטיות בבתי חולים ללקוחות פרטיים באמצעות מטפלות ואחיות. בנוסף אספקת כח עזר לתגבור מחלקות בתי החולים ולשמירה על חולים פסיכיאטריים

 

קהילות תומכות

תכנית קהילה תומכת מעניקה לאזרחים ותיקים שירותים המאפשרים להם לשמור על מידה של עצמאות ופרטיות, לצד בטחון אישי ורפואי והנאה מפעילויות שונות. השירות ניתן תמורת תשלום השתתפות עצמית הנקבע בהתאם לגובה ההכנסות של האזרח הוותיק.

ההנחה שנמצאת בבסיסה של התכנית היא שיש צורך להתמקד במערכת שירותים שיתרמו לתחושת הביטחון האישי של הקשישים. התכנית מספקת לחבריה שירותים הנחוצים להם, ובכך מאפשרת להם להמשיך לחיות בבתיהם ובקהילותיהם ומפחיתה את הצורך שלהם לעבור לבתי אבות או למוסדות דיור אחרים עם הזדקנותם והירידה בכושר התפקוד שלהם.

תכנית קהילה תומכת הוקמה ביוזמת ג’וינט-אשל ומשרד הרווחה והשירותים החברתיים. התכנית מופעלת על-ידי עמותות למען הזקן, רשויות מקומיות, וחברות למטרות רווח.

קהילה תומכת מספקת לחבריה מגוון שירותים המסייעים לשמירה על רמת איכות החיים לצד עצמאות ופרטיות. התכנית מעניקה לחברים בה בטחון אישי, נגישות לשירותים רפואיים, אפשרות לקשר 24 שעות ביממה, פעילות חברתית ותרבותית, תחזוקת בית, סיוע בסידורים יום יומיים, יעוץ ושירותי מידע.  השירותיים כוללים לחצן מצוקה, אב או אם קהילה (הכתובת הראשונה לסיוע בצרכיהם היומיומיים של חברי הקהילה), שירותיים רפואיים ופעילות חברתית (מפגשים חברתיים, הרצאות, פעילות גופנית, אירועי תרבות, חוגים, מסיבות, טיולים ועוד).

קהילה תומכת מהווה נדבך נוסף במערכת השירותים הקהילתיים בישראל שנועדו לאפשר לזקנים להתגורר בביתם תוך שמירה על איכות חייהם. ואכן, הספקת שירותים לזקנים בקהילה מהווה את אחד האתגרים העיקריים בחברה של ימינו. הקהילה התומכת מהווה יישור קו עם המדיניות הרווחת ברוב מדינות העולם, לפתח שירותים בקהילה אשר תומכים ברצונו של הזקן להזדקן במקום ומסייעות לו בכך.

תכנית הקהילה התומכת הראשונה יצאה לדרך בירושלים בשנת 1989 והיו חברה בה 70 אנשים. בשלושים השנים שחלפו רעיון הקהילה התומכת התפתח והתרחב לרשויות מקומיות נוספות בכל רחבי הארץ וכיום ישנם מעל 50 אלף חברים בקהילות השונות בישראל.

 

דיור מוגן- סקירת רקע

מבנה השוק

ענף הדיור המוגן מחולק לשוק הציבורי ולשוק הפרטי:

  • השוק הציבורי – שוק זה מיועד בעיקרו לאוכלוסייה מבוגרת ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-נמוך שזכאית לסיוע מהמדינה ובולטות בו חברות ממשלתיות כגון “עמיגור” ו-“עמידר”. בהערכה, השוק הציבורי כולל כ- 10,000 יחידות דיור מוגן (הוסטלים).
  • השוק הפרטי – שוק זה מיועד בעיקרו לאוכלוסייה מבוגרת, מבוססת כלכלית, ומטרתו מתן פתרון דיור נח ושיפור איכות החיים של בני הגיל השלישי. ענף הדיור המוגן הפרטי התפתח החל מתחילת שנות השמונים והתעצם בתחילת שנות התשעים. התפתחות הענף נבעה, בין היתר, מעלייה ברמת החיים הכוללת בישראל ועלייה בשיעור האוכלוסייה המבוגרת בעלת היכולות (הכלכליות) מכלל האוכלוסייה. בהערכה, ענף הדיור המוגן הפרטי כולל כ- 13,500 יחידות דיור, כאשר מרביתם באזור השרון והמרכז.

ההבדל בין השוק הציבורי לפרטי הוא בסל השירותים, בסטנדרט המבנה ויחידות הדיור ובגורם המממן. בעוד שהדיור המוגן הציבורי מיועד בראש ובראשונה לתת פתרון דיור הכולל סל שירותים מינימאלי ומצומצם, הרי הדיור המוגן הפרטי הפונה אל לקוחות פרטיים, מיועד לתת מסגרת סביבתית שלמה, נוחה ומקלה לדייר, הכוללת סל שירותים מגוון ורחב. בהתאם לכך, הדיור המוגן הפרטי מציע לדייריו לגור בקומפלקסים מפוארים עם שטחים ציבוריים נרחבים, כאשר הדייר נהנה ממכלול שירותי נוחות כלליים, משירותים רפואיים מסוימים, מחיי חברה ותרבות עשירים וממתקנים כגון בריכת שחיה, ספא וחדרי כושר.

יש להבחין בין הדיור המוגן הפרטי לבין בתי אבות ישנים ומסורתיים המיועדים בעיקר לאוכלוסיה פחות עצמאית הזקוקה יותר לשירותים סיעודיים ורפואיים צמודים. בתי האבות מיועדים לתת פתרון דיור בסיסי הכולל בעיקר רשות שימוש ביחידות הדיור המועמדות לרשות הדיירים וסל שירותים מינימאלי ומצומצם. בתי האבות אינם תחליף לבתי הדיור המוגן הואיל ובתי האבות פונים לאוכלוסיית יעד שונה.

הדיור המוגן פונה בעיקר לאוכלוסיית הגיל השלישי המבוססת כלכלית ומיעד את שרותיהם לדיירים שבדרך כלל מנהלים את חייהם באופן עצמאי ונזקקים לעיתים, לשירותים סיעודיים ורפואיים צמודים.

בשנים האחרונות, שוק הדיור המוגן עובר תהליך של ריכוזיות בידי חברות המגדילות את פורטפוליו בתי הדיור המוגן שלהם וכן כניסה של גופים עתירי הון, כגון: קבוצת עזריאלי בע”מ והפניקס חברה לביטוח בע”מ. שינוי משמעותי נוסף שחל בתחום בשנים האחרונות הינו כניסתו לתוקף של חוק הדיור המוגן אשר מסדיר את הפעילות של בתי דיור מוגן בישראל.

 

שינויים בהיקף השוק ורווחיותו

היקף הפעילות בתחום נמצא בגידול מתמיד יחד עם הגידול באוכלוסייה המהווה את קהל היעד וכן מעליה ברמת החיים והעמקת המודעות של קהל היעד ליתרונות הדיור המוגן.

להלן מספר גורמים  אשר יש בהם כדי להשפיע על היקף הפעילות בתחום הדיור המוגן:

  1. עלייה בתוחלת החיים וגידול באוכלוסייה המבוגרת – בשנים האחרונות נמשכה העלייה המתמדת בתוחלת החיים כתוצאה מהמשך השיפור ברפואה העולמית ככלל ובישראל בפרט. תוחלת החיים לשנת 2016 לגברים בישראל עומדת על גיל 80.7 שנים ולנשים 84.2 שנים. בשנים האחרונות הצליחה הרפואה להתגבר על שורה ארוכה של גורמי תמותה והביאה לעלייה בתוחלת החיים. העלייה בתוחלת החיים וכפועל יוצא בהתמשכות שנות הזקנה, ביחד עם רצונם של אנשים לשמר רמת חיים ואיכות חיים גבוהות להן היו מורגלים במשך שנות חייהם, יוצרים ביקוש גבוה לתחום הדיור המוגן כך שמספר הפונים לבתי דיור מוגן נמצא בעלייה מתמדת.
  2. העמקת המודעות של מבוגרים ליתרונות שמציע הדיור המוגן: אם בעבר האוכלוסייה המבוגרת נרתעה ממעבר לבתי אבות בשל התדמית השלילית ורמת השירותים הירודה, נראה כי כיום לחלק הולך וגדל של האוכלוסייה ברור כי מסגרת הדיור המוגן מעניקה מסגרת בטוחה ובריאותית ומאפשרת מחיה ברמת נוחות גבוהה במרכזים מפוארים.
  1. התפתחויות בשווקים של תחום הדיור המוגן, או שינויים במאפייני הלקוחות שלו ההתפתחויות כמפורט לעיל הביאו עימן דרישות שוק חדשות להרחבת השירותים המוצעים במסגרת הדיור המוגן. אוכלוסיית היעד של הדיור המוגן חיפשה ועודנה מחפשת מענה לדיור מוגן המבטיח רצף טיפולי לאורך חיי המבוגר בהתאם למצב תפקודו. מגמה זו הובילה את שוק הדיור המוגן להציע מוצרים נוספים כגון: מחלקה סיעודית ומחלקת תשושים ושירותי דיור תומך. שירותים אלו גוררים שינוי במאפייני הלקוחות בהתאם למצב תפקודם ומצב בריאותם.

 

שחקנים עיקריים בשוק הדיור המוגן

ההערכה היא ששוק הדיור המוגן לאוכלוסיית הגיל השלישי כולל כ- 12,500  יחידות דיור כאשר רובן באזורי גוש דן והשרון.

הגוף הגדול ביותר הפעיל בתחום הינו רשת “משען” לה 2,536 יחידות דיור בהם משתכנים כ- 2,588 דיירים.

בנוסף, קיימות רשתות דיור מוגן נוספות הנחשבות למותגים מובילים בתחום ובהן רשת “מגדלי הים התיכון” לה 1,652 יחידות דיור, רשת “אחוזות רובינשטין” לה 1,249 יחידות דיור הם משתכנים כ- 1,441 דיירים ורשת “בית בכפר” לה 900 יחידות דיור בהם משתכנים כ- 1100  דיירים.

פילוח פעילות שוק הדיור המוגן

רשת משען

משען הנה הרשת המובילה בתחום ניהול ותפעול בתי דיור מוגן ובתי חולים סיעודיים בישראל והיא בעלת מוניטין רב בכל הקשור לטיפול בגמלאי ובקשיש נתח השוק של משען מוערך בכ- 20% משוק הדיור המוגן. הרשת הוקמה ע”י הסתדרות העובדים הכללית ורשומה כמלכ”ר. לרשת יש תשעה בתי דיור מוגן בפריסה ארצית עם מסגרות שונות החל מדיור מוגן, דיור תומך ועד מחלקות סיעודיות.

מגדלי הים התיכון

מגדלי הים התיכון הוקמה לפני 30 שנה. החברה מפעילה 7 בתי דיור מוגן במרכז בארץ ובשרון. נתח השוק של מגדלי הים התיכון מוערך בכ12% משוק הדיור המוגן. הרשת רכשה לאחרונה קרקע ברחובות לצורך התרחבות ובניה של עוד כ250  יחידות דיור.

אחוזת רובינשטיין

אחוזת רובינשטיין הינה חברה בבעלות חברת הייזום והנדל”ן רובינשטיין. החברה מפעילה 4 בתי דיור מוגן בארץ ומקדמת הקמה של שלושה נוספים במטרה להכפיל את כמות הדירות שהיא מפעילה ולהפוך לשחקנית השנייה או השלישית בגודלה בענף. החברה פעילה ותיקה בשוק הדיור המוגן והבתים הקיימים מכוונים לחתך סוציואקונומי גבוה.

בית בלב

רשת “בית בלב” הוקמה למעלה מ-20 שנה בשם מעונות מכבי-מגדל הזהב והינה חלק מקבוצת מכבי שירותי בריאות. במהלך שנות פעילותה רכשה הרשת ניסיון בתחום הדיור המוגן והתפתחה לסניפים רבים ברחבי הארץ. רשת בית בלב מתמחה בכל הרצף הטיפולי באזרח הותיק החל מדיור מוגן, דרך דיור תומך, סיעודי, סיעודי מורכב ועד מונשמים. לרשת יש 11 בתים כאשר ארבעה מהם מספקים שירותי דיור מוגן ותומך, האחרים נותנים שירותים סיעודיים ומרכזי אשפוז.

בית גיל הזהב

החברה מנהלת בתי דיור מוגן הפונה לאוכלוסיה במעמד כלכלי גבוה. מפעילה כיום שני בתים (בת”א ובהרצליה) ובעלת רשת דיור מוגן באנגליה. בתי הרשת כוללים יחידות דיור לעצמאיים, מחלקות דיור תומך ומחלקות סיעודיות.

עד 120

החברה מנהלת בתי דיור מוגן לאכלוסייה המבוגרת בפלח השוק היוקרתי. מפעילה כיום שלושה בתים (ראשל”צ, רמת החיל ת”א והוד השרון). בתי הרשת כוללים יחידות דיור לעצמאיים, מחלקות דיור תומך ומחלקות סיעודיות. “עד 120” נמצאת כיום בשלבי תכנון של בית דיור מוגן במודיעין וכן בשלבי תכנון להרחבת בית הדיור ברמת החיל. רשת “עד 120” נרכשה ע”י קבוצת הביטוח “הפניקס” בשנת 2016.

פאלאס דיור מוגן

רשת פאלאס עוסקת בהפעלה וייזום של בתי דיור מוגן לאוכלוסיית הגיל השלישי המסוגלים לקיים אורח חיים עצמאי. בנוסף, לכל אחד מהבתים של הרשת (הקיימים ואלה שבתכנון) יש גם מחלקות סיעודיות צמודות. לחברה יש כיום שלושה בתים פעילים, בתל אביב, רעננה ומודיעין, והיא נמצאת בשלבי ייזום והקמה של שני בתים נוספים בראשל”צ ובלהבים. רשת פאלאס נרכשה ע”י קבוצת עזריאלי בשנת 2015.

 

התחרות בין בתי הדיור המוגן לאוכלוסיית הגיל השלישי מושפעת ממיקום בית הדיור ומסטנדרט הבניה של היחידות והשטחים הציבוריים שלו, כמו גם ממגוון ומאיכות השירותים המוצעים לדייריו. תחרות ישירה בין בתי הדיור המוגן לאוכלוסיית הגיל השלישי תהיה בעיקר בין בתי דיור מוגן המתחרים על אותה אוכלוסיה מבחינה גיאוגרפית, שכן הנטייה הרווחת בקרב הלקוחות הפוטנציאליים היא לחפש בית דיור מוגן לאוכלוסיית הגיל השלישי באזור קרוב לבית המגורים המקורי או קרוב למגורי הילדים של הדיירים הפוטנציאליים.

בתחום מרכזי המגורים הפרטיים לאוכלוסייה המבוגרת פועלים כמה עשרות גופים. התחום עובר תהליך של ריכוזיות אך עדיין מפוזר עם מספר רב של גופים לצד מספר רשתות שמרחיבות את פעילותן.

חבילת שירותי דיור מוגן

בתי הדיור המוגן מציעות לדיירים מגוון שירותים רחב במטרה להתחרות על הדיירים הפוטנציאלים, להלן רשימה טיפוסית של שירותים הניתנים ע”י החברות השונות:

  1. שירותי תרבות וחברה. שטחים ציבוריים מרווחים הכוללים מועדון, חדרי חוגים, חדר כושר, ספריה ועוד. במסגרת שירותי התרבות והחברה הדיירים נהנים מהרצאות, הופעות אמנים ופעילויות נוספות
  2. שירותים רפואיים. בתי הדיור המוגן כוללים שירותי רפואה בחלק משעות היום ושירותי רפואת חירום 24 שעות ביממה
  3. שירותים כלליים. שירותי קבלה, מודיעין, דואר ושליחויות קטנות, שירותי בקרת כניסה 24 שעות ביממה ומצלמות טלוויזיה במעגל סגור כו’
  4. שירותי רווחה לדייר. שירות עובדת סוציאלית, אימהות בית ועובדות רווחה שנותנות שירותי רווחה לדיירי הבניין ומתן עזרה וייעוץ כלליים.
  5. שירותים נוספים בתשלום. שירותי מסעדה ובית קפה, שירותי מספרה ומכון יופי ושירותי פיזיותרפיה, שירותי כביסה וגיהוץ ושירותים נוספים לפי דרישה, המופעלים עצמאית.
  6. שירותי דיור מוגן תומך. סל שירותים מרחב המיועד לדיירים עצמאיים חלקית המעוניינים להמשיך להתגורר בדיור המוגן ולשמוא על אורח חיים עצמאי תוך קבלת עזרה בביצוע פעילויות יומיומיות. שירותים תומכים אלו לא קיימים בכל בתי הדיור המוגן

 

תחליפים למוצרי תחום הדיור המוגן ושינויים החלים בהם

הגידול במכלול השירותים המוצעים בשוק לאדם המבוגר המעוניין להישאר בדירתו, מהווה את המוצר התחליפי המרכזי לתחום הדיור המוגן. בעשור האח

רון, חל גידול ניכר בשירותים שונים המוצעים לאדם המבוגר בביתו וסביבתו. הטיפול במבוגרים בקהילה קיבל תאוצה בשנת 1988 עם חקיקת פרק י’ לחוק הביטוח הלאומי המסדיר את זכאותם של מבוגרים המתקשים בתפקוד לגמלת סיעוד מהמוסד לביטוח לאומי. גמלת הסיעוד מאפשרת להישאר בבית על ידי מתן עזרה אישית בבית המבוגר.

יחד עם זאת, אחד השיקולים המרכזיים בהחלטה לעבור לבית דיור לאוכלוסיית הגיל השלישי הינו חיי החברה, עולמות התוכן ותחושת הביטחון אותם מציע בית הדיור. לפיכך, בנושאים אלו, החלופות הניתנות במסגרת הישארותו של הלקוח בדירתו, אינה מהווה פתרון בעבורו.

במקביל, קיימת פעילות ממשלתית ועירונית ענפה בעשרות מועדוני יום לפעילויות תרבותיות ולחיי חברה בקרבת ביתו של המבוגר. באופן דומה, האפשרות להעסקת עובד זר וכן לקבלת שירותים אחרים הכוללים כפתורי מצוקה ומוקדי חירום אשר נותנים מענה לצורך בביטחון, מהווים אף הם תחליף למעבר לדיור מוגן ומאפשרים למבוגר להישאר בביתו. שירותים מתקדמים יותר כוללים שירות למוקד לב, שירותי רופא בית או שירותי מזון המגיעים לבית המבוגר.

מסגרות חדשות של קהילה תומכת מהווה סוג של מוצר חליפי לדיור המוגן אם כי נכון להיום המסגרות הינן בסיסיות ביותר ומוצעות לאוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית נמוכה יותר. כיום ישנם ניסיונות של גופים להקים מערך שירותים נרחב וכולל לטיפול במבוגר בביתו הפרטי.

 

גורמי סיכון לענף הדיור המוגן:

סביבה מקרו כלכלית

האטה כלכלית ואי ודאות בשוק הישראלי עלולים להביא לירידה בביקוש לדיור לאוכלוסיית הגיל השלישי.

בתנאים של אי ודאות כלכלית, מתגברת הנטייה בקרב אוכלוסיית הגיל השלישי שלא לקבל החלטות הנוגעות למעבר לדיור מוגן לאוכלוסיית הגיל השלישי, וזאת גם בשל הנטייה שלהם לחסוך בעת שכזו במטרה לעזור לבני משפחתם.

האטה בשוק הנדל”ן.

האטה בשוק הנדל”ן ובפרט האטה בשוק דירות יד שנייה המלווה בירידת מחירי הדירות ודמי השכירות עלולה להביא לירידה בביקוש לדיור לאוכלוסיית הגיל השלישי.

שווי השוק של דירת המגורים אותה מפנה הדייר לצורך כניסתו לבתי הדיור של הקבוצה והיכולת שלו למכור את דירתו בקלות ובמהירות יכולים להשפיע על קצב שיווק יחידות הדיור של הקבוצה ועל מחיר יחידות הדיור. קשר זה בא לידי ביטוי בעיקר עבור חלק מהדיירים עבורו התשלום בגין מעבר לבית הדיור תלוי במכירת ו/או השכרת נכסם הפרטי.

עליה ו/או ירידה במחירי הנכסים משפיעה על יכולתם הפיננסית של דיירים אלו להשלים את המעבר לבית הדיור המוגן.

עלייה בתוחלת החיים.

בשנים האחרונות, חלה עליה בתוחלת החיים בעולם בכלל, ובישראל בפרט, שמגדילה את שיעורי התפוסה ומקטינה את תחלופת הדיירים בבתי הדיור המוגן.

קיטון במקורות החיסכון של הדייר

מקורות החיסכון של הדייר מבוססים, בין היתר, על כספי פנסיה ונכסים פיננסים. מפולת בשוקי ההון יכולה להוביל לקריסה של גופים פנסיונים וירידה משמעותית בשווי הנכסים הפיננסים שבבעלות הדייר.

כל אלו יכולים להקטין משמעותית את מקורות החיסכון של קהל היעד, על ידי כך שלא יהיו בידם מספיק אמצעים לתשלום דמי הפיקדון ולא יאפשרו להם להתאכלס בבתי הדיור המוגן. כמו כן, השפעה כאמור יכול שתחול על דייר קיים, באופן שתאלץ אותו לצמצם את הוצאותיו ולסיים את שהותו בבית הדיור המוגן.

המשך פיתוח הרגולציה בתחום הדיור המוגן

בשלושים השנים האחרונות פעל שוק הדיור המוגן ללא פיקוח מיוחד מצד הרגולטור. החל משנת 2017 התחיל להתגבר הפיקוח של הרגולטור על התחום ונכנסו חוקים חדשים המגבילים את פעילות החברות בתחום.

התגברות ההיצע והביקוש למוצרים תחליפיים

משרד הרווחה מוביל מדיניות המעודדת “הזדקנות במקום” וממשיך להשקיע בשירותים הניתנים בקהילה לאזרח הוותיק. ככל ששירותים אלה ישתכללו וככל שהקהילות התומכות יצברו תאוצה ויהפכו נגישות יותר כך ישנו סיכוי שהביקוש לדיור מוגן יפחת.

 

סיכום שוק הדיור המוגן

שוק הדיור המוגן מאכלס כיום כ- 2% מכלל אוכלוסיית האזרחים הותיקים בישראל, הענף נהנה מביקושים הולכים וגדלים הנובעים מגידול האוכלוסייה, תדמית הולכת ומשתפרת של הדיור המוגן (כבר לא נתפס כבית אבות) והתחזקות האיתנות הפיננסית של אוכלוסיית היעד.

כיום בישראל פועלים כ- 70 בתי דיור מוגן המפעילים כ- 13 אלף יחידות דיור. האטרקטיביות של הענף מושכת אליו את השחקנים הגדולים כמו קבוצת עזריאלי וקבוצת הפניקס ואנחנו יכולים לצפות לגידול בהיצע הדירות בשנים הקרובות.

בשנת 2018 נכנסה לתוקף רגולציה המחייבת את בתי הדיור המוגן לרשום משכנתאות לזכות הדיירים על הפקדונות אותם הם מקבלים דבר הפוגע בתזרים המזומנים של החברות ועשוי להקשות עליהן את ההתנהלות הפיננסית.

כמו כן, מקור המימון העיקרי של החברה מגיע מהחלפת דיירים (שחרור של פקדון חלקי וקבלת פקדון מלא במקומו), ככל שתוחלת החיים של האוכלוסייה תעלה יש לצפות לפחות החלפות דיירים ופגיעה בתזרים המזומנים של החברות.

הדבר יקשה על השקעות עתידיות ויאלץ את החברות למצוא מקורות מימון נוספים לפעילות השוטפת ובעיקר להשקעות הנדרשות להתרחבות.

ככל שמדיניות משרד הרווחה ל”הזדקנות במקום” ואפשרויות ה- home care השונות תתפוסנה תאוצה גם בקרב האוכלוסיה בחתך הסוציואקונומי הגבוה יותר ככה תקום יותר תחרות לענף הדיור המוגן.

 

בתי אבות סיעודיים – סקירת רקע

כרבע מהאוכלוסיה בגילאים 65+ נזקקים לשירותי סיעוד, החל סיוע קל במטלות יומיומיות בקהילה ועד אשפוז סיעודי מורכב.

ע”פ בנק ישראל בשנת 2015 ההוצאה הלאומית על שירותי סיעוד הייתה כ- 14 מיליארד ש”ח כאשר כמעט מחצית מסך הוצאה הייתה פרטית ומחצית ציבורית. כ- 30% מסך ההוצאה, 4.3 מיליארד ש”ח, על שירותי סיעוד הייתה בקהילה.

חישוב שיעור התלות הסיעודית לפי גיל 2015

באופן כללי אפשר לדבר על שני סוגים של אשפוז סיעודי:

אשפוז סיעודי

הסדר דיור לחולים המרותקים למיטה או כיסא גלגלים בעקבות מחלה או תאונה וסובלים מפגיעה בתפקודי היום-יום כגון רחצה, שליטה בסוגרים, לבוש, אכילה עצמאית או בפעולות עדינות אחרות.

סוג טיפול זה כולל גם אשפוז “תשושי נפש”: חולים הסובלים מדמנציה או מאלצהיימר.

האשפוז הסיעודי מסובסד מתקציב משרד הבריאות וממומן באמצעות ביטוחים הסיעודיים. לאשפוז זה אפשר גם להוסיף תשושים המוגדרים ע”י משרד הרווחה. מאושפזים אלו נמצאים במסגרות מוסדיות המעניקות להם סיוע בפעולות היום-יום וגם טיפול רפואי וסיעודי.

אשפוז סיעודי מורכב

אשפוז זה מיועד לחולים המוגדרים כחולים קשים שנוסף למצבם הסיעודי סובלים מבעיות רפואיות מורכבות, כגון אי ספיקת כליות סופנית, צורך בהנשמה חלקית או מלאה, פצעי לחץ בדרגה 4–3 או מחלות סופניות. חולים אלו מאושפזים רק במחלקות מיוחדות בעלות רישיון לסיעוד מורכב.

ישנם שלושה גופים שונים בישראל האמונים על השירותים הסיעודיים:

  1. משרד הבריאות,
  2. משרד הרווחה
  3. המוסד לביטוח לאומי.

במצב הנוכחי לאף גוף אין תמריץ לייעל ולשפר את הענף. אין מנגנונים המתמרצים את קופות החולים להשקיע בעידוד פעילויות לדחיית התדרדרות בתפקוד מספר האזרחים הנדרשים לסיוע סיעודי נמצא בעליה מתמדת.
ענף האשפוז הסיעודי לא מתקדם באותו הקצב והנטל נופל על המשפחות.

כיום בישראל פועלים כ- 300 מוסדות לאשפוז סיעודי המפעילים כ- 21 אלף מיטות אשפוז המיועדות לחולים סיעודיים ובנוסף ישנן עוד כ-8 אלפים מיטות המיועדות לתשושי נפש.

ענף האשפוז הסיעודי, בהיותו ענף עתיר כח עבודה וההתייעלות האפשרית הו היא מצומצמת ואיטית. בד”כ בתי האבות הסיעודיים מחזיקים כ”א מיומן ובעל ניסיון וככזה הוא גם יקר יותר מהעסקת עובדים זרים.

עובדה זאת, יחד עם הסטנדרטים שמשרד הבריאות כופה על המוסדות מביאה את בתי האבות הסיעודיים להיות בעלי שולי רווח נמוכים. תופעות כמו תפוסת יתר או חיסכון בהוצאות טיפול מקובלות בענף.

מדיניות “הזדקנות במקום” של משרד הרווחה, יחד עם שולי הרווח הנמוכים בענף יביאו, להערכתי, לסטגנציה או גידול קטן במספר המיטות לאשפוז סיעודי, המיטות לאשפוז סיעודי מורכב ותשושי נפש יגדלו מעט יותר בגלל היעדר אלטרנטיבות בשוק.

 

סיכום

הטיפול באוכלוסייה המזדקנת במדינת ישראל מתבסס על שלוש צלעות, טיפול בקהילה, בתי אבות סיעודיים ודיור מוגן.

ככלל גישת מדינת ישראל לטיפול באוכלוסייה המזדקנת מיישרת קו עם המגמה העולמית, הזדקנות במקום. המטרה היא ליצור לאזרח המזדקן את התנאים הנדרשים לו על מנת להזדקן בכבוד מבלי להעתיק את מקום מגוריו למסגרת מוסדית כזאת או אחרת. לראיה, כ- 95% מכלל האוכלוסיה המזדקנת נותרת בביתה.

בעוד שבתי האבות הסיעודיים באים לתת מענה לקשישים אשר אינם מסוגלים עוד לתפקד וצריכים עזרה צמודה בפעולות היומיום הבסיסיות, הדיור המוגן והקהילות התומכות פונים לאזרחים המזדקנים המתפקדים או אלה שצריכים השגחה וסיוע מועטים.

רשתות הדיור המוגן ממתגות את עצמן באופן יוקרתי וברובן פונות לקהל בחתך סוציו-אקונומי גבוה אשר יכול להרשות לעצמו את העלויות הגבוהות והפקדונות הנדרשים. לעומת זאת, תוכניות הזדקנות במקום בכלל, והקהילות התומכות בפרט, פונות לכלל האוכלוסייה עם מחירים נמוכים יותר ומסובסדים.

פנים לעתיד:

בתי אבות סיעודיים

כיום פועלים בארץ כ- 300 בתי אבות סיעודיים ברישיון משרד הבריאות. בתי האבות הסיעודיים מקבלים את עיקר המימון שלהם מהמוסד לביטוח לאומי, משרד הבריאות ומשרד הרווחה.

הסגמנט הזה נמצא תחת פיקוח אדוק של משרד הבריאות וצריך לעמוד בסטנדרטים מחמירים. בגלל אופי העבודה, בתי האבות הסיעודיים עתירים בכח אדם והיכולת שלהם להתייעל או לצמצם עלויות בטווח הקצר מוגבלת ולכן שולי הרווח בענף נמוכים.

אם בוחנים את הדינמיקה בשוק בתי האבות בשנים האחרונות אנחנו רואים קניבליזציה, רשתות קיימות רוכשות בתי אבות כושלים ומנסים להשתמש ביתרון לגודל על מנת לצמצם עלויות ולהגיע לרווחיות (לדוגמא קריסת רשת נופים ורכישת הבתים ע”י מספר רשתות אחרות, התאגדות בתי אבות קיבוציים תחת רשת עמל)

להערכתי מספר בתי האבות הסיעודיים לא יגדל באופן משמעותי בעיקר בגלל שהרווחיות מהווה חסם כניסה לשחקנים חדשים. יחד עם זאת מספר המיטות של האשפוז הסיעודי המורכב ושל תשושי הנפש יגדל מעט יותר בעיקר בגלל המחסור באלטרנטיבות לטיפול בקשישים אלו.

דיור מוגן

כיום פועלות בישראל כ 12.5 אלף יחידות דיור תחת רשתות הדיור המוגן השונות והשוק נמצא במגמת התרחבות. קבוצות גדולות כמו הפניקס ועזריאלי נכנסו לתחום ומשקיעות בהקמת יחידות דיור נוספות באזור המרכז וגם התרחבות לפריפריה (בעיקר קבוצת עזריאלי). כאמור, רשתות הדיור המוגן מתחרות בינהן על האוכלוסייה המזדקנת והיתרונות היחסיים שהן מנסות להציג נמצאות בעיקר במגוון השירותים הנוספים שהן נותנות לקהל הלקוחות שלהן.

להערכתי מספר יחידות הדיור המוגן ימשיך לגדול בטווח הקצר בעיקר בגלל פרוייקטים הנמצאים כבר בשלבי תכנון מתקדמים או בביצוע. לאחר מכן נתחיל לראות האטה בקצב הגידול וזאת בגלל קשיים הצפויים להם בתחום מימון פעילות ההשקעה הנובעים מהרגולציה שנכנסה בשנת 2018 ומשפיעה על יכולת השימוש שלהם בפקדונות מהדיירים.

בנוסף, יכולת הגידול של הדיור המוגן מוגבלת לאור משך הזמן שלוקח להקים יחידות דיור חדשות (ייזום, תכנון, ועדות אישורים ובנייה)

  • קהילות תומכות – הקהילות התומכות מאכלסות בתוכן הכי הרבה אנשים מבין שלושת הערוצים. העידוד של משרד הרווחה להזדקנות במקום, עלות ה- CAPEX הנמוכה יחסית והרצון של המזדקנים להשאר בבתים ובקהילות שלהם מביאים את הערוץ הזה להיות המשמעותי ביותר מבין השלושה ובעל פוטנציאל הגידול המהיר ביותר.

בנוסף לרשויות מקומיות ומלכ”רים יש גם חברות מסחריות אשר מפעילות קהילות תומכות לקשיש וניתן לראות חברות משקיעות כסף ומאמצים בפיתוח טכנולוגיות בתחום. לדוגמא, חברת תיגבור כוח אדם השקיעה במהלך 2018 כ-250 אלף דולר בסטארט אפ אשר מנתר את מצבו של הקשיש בבית ויכול לתת התראה למוקד הקהילה במידה והקשיש נפל או נמצא במצוקה כלשהי.

תיגבור, בתמורה להשקעה, קיבלה את הזכות להפיץ בבלעדיות את הטכנולוגיה בארץ ולהערכתי תשתמש בה באופן בלעדי בקהילות התומכות שהיא מפעילה.